Підприємець, який змушений орендувати приміщення для здійснення своєї діяльності, стикається з реальним викликом, пов’язаним з визначенням умов оренди. Зазвичай саме орендодавець пропонує зміст договору, але орендар не зобов’язаний (і навіть не повинен) підписувати його без роздумів. На що справді потрібно звернути увагу? Перевірте!

Ви створили компанію? У вас вже є бізнес і ви шукаєте найкраще місце? Вам потрібна оренда нежитлових приміщень у Львові? Відомо – найважливіше: вдале розташування, відповідний розмір і планування, прийнятна ціна. Ви хочете завершити формальності та почати свій бізнес якомога швидше. На жаль, поспіх може бути поганим порадником. Встановлення вигідних умов оренди є не менш важливим для успіху бізнесу, ніж правильне приміщення та місце розташування..

Оренда комерційного приміщення: витрати

Однією з найважливіших міркувань є, звичайно, регулярні витрати, які ви несете щомісяця. Орендна плата, окрім заробітної плати для працівників, зазвичай є найбільшою фіксованою витратою, яка має дуже значний вплив на прибутковість підприємства. Тому однозначно варто все порахувати кілька разів. Якщо сумніваєтеся, шукайте місце дешевше або домовтеся про ціну.

Орендодавець повинен бути готовий піти на поступки, особливо якщо нерухомість була порожньою протягом кількох місяців, а орендна плата висока – втрачені вигоди від утримання вільного приміщення протягом наступних місяців можуть бути вищими, ніж ті, пов’язані з незначним зниженням орендної плати.

Дізнайтеся, яка може бути додаткова комісія. Ви можете попросити орендодавця показати рахунки за попередні місяці (звичайно, наше споживання може відрізнятися від споживання попереднього орендаря, але принаймні ми знатимемо тарифи).

Хто оплачує ремонт орендованого приміщення?

Розраховуючи витрати, не забувайте про одноразові витрати, які виникли на початку, до яких, перш за все, відносяться витрати на ремонт і пристосування приміщень для потреб бізнесу. Звичайно, найкраще знайти місце, яке потребує не генерального ремонту, а лише незначних переробок і освіження.

Однак якщо ви можете виділити на цю мету більше коштів, а вибране приміщення, хоч і потребує ремонту, здається ідеальним, тоді, звісно, варто прийняти рішення про його оренду. Однак пам’ятайте, що ви інвестуєте в чужу власність.

Розумне рішення – переконати власника приміщення взяти участь у витратах на ремонт. Однак перевірте, чи немає в договорі положення про те, що всі витрати на адаптацію покриває орендар. Якщо власник приміщення не хоче платити за ремонт, то можна записатися до нього на т.зв. орендні канікули на час ремонту.

Однак, якщо майно знаходиться в поганому стані та має недоліки, які власнику доведеться усунути незалежно від того, який вид діяльності він здійснює (наприклад, розбите скло, зламані двері або течучий кран), наполягайте на тому, щоб власник фінансував роботу . Також у випадку з приміщенням у стані забудовника, де необхідно зробити всю електрику, сантехніку, підлогу, міжкімнатні двері тощо, варто розраховувати на фінансову заангажованість власника.

Оренда – на певний чи невизначений термін?

Дуже важливим питанням є тривалість договору та термін попередження. Договір може бути укладений як на певний термін, наприклад, 5 років, так і на невизначений термін – тоді вказується термін попередження.

Орендодавець зазвичай прагне підписати довгостроковий договір, оскільки хоче забезпечити довгострокового орендаря. Довший термін дії договору зазвичай також є аргументом, завдяки якому орендар може отримати поступки від орендодавця в інших сферах, наприклад, орендної плати. Однак такий договір не може бути розірваний раніше зазначеної в ньому дати.

З одного боку, це дає певну передбачуваність і стабільність – відомо, що, наприклад, ви не втратите кошти, витрачені на адаптацію приміщення, якщо власник через кілька місяців вирішить розірвати договір.

З іншого боку, це створює ризик того, що якщо з будь-яких службових або особистих причин орендар захоче закрити бізнес, він не зможе розірвати договір оренди раніше.

Договір на невизначений термін може бути розірваний у будь-який час (звичайно, з дотриманням строку попередження) – таке право має як орендар, так і орендодавець. Таке рішення передбачає ризик того, що орендар буде позбавлений права на приміщення, незважаючи на те, що він хотів би продовжувати там працювати.

Було б гарною ідеєю встановити досить тривалий період попередження (наприклад, шість місяців). Це має бути прийнятним для обох сторін. Це дасть орендодавцю достатньо часу, щоб знайти нового орендаря, якщо повідомлення буде подано орендарем. У свою чергу орендарі нададуть можливість знайти та підготувати нове приміщення.

Чи варто страхувати орендоване приміщення?

Наостанок ще одна слушна порада – незалежно від того, вимагає цього орендодавець чи ні, варто укласти страхування відповідальності орендаря. Використання приміщення завжди пов’язане з певним ризиком заподіяння шкоди.

Якби приміщення було значно пошкоджено з вини орендаря, наприклад, у результаті затоплення чи пожежі, витрати були б величезними. Тим часом витрати на страхування становлять витрати в кілька сотень злотих на рік.

Автор статті: Jorgen.